Annulation totale du PLUi-H, l'arbre qui cache la forêt....

Suite au réquisitoire du rapporteur public le 10 mars 2021, les jours du PLUi-H de Toulouse Métropole pourraient être comptés et son annulation totale pourrait être une crise sur la crise. En effet, les requêtes enregistrées sont pour un certain nombre plus que recevables sur le fond plus que sur la forme mais le fond fait force de loi. Même si les arguments opposés sont principalement rattachés à des considérations premièrement privées sous couvert de non sincérité de déclaration des espaces verts consommés, il n'en reste pas moins que la solidité juridique du PLUi-H pourrait vaciller.

Depuis le 11 avril 2019, jour de validation du PLUi-H de Toulouse Métropole, de nombreuses voix se sont élevées pour manifester contre des inégalités d'attribution de densité ou des zonages arbitraires. Certains fonciers se voyant même attribuer des constructibilités sans aucune cohérence avec les prescriptions des zones référentes du PLUi-H mais plutôt en fonction d'un manque d'équipements, de services ou de transports. Les promoteurs ont trop souvent entendus des réponses du type: " on a trop donné avant alors maintenant nous sommes obligés de restreindre" ou " maintenant c'est terminé de laisser construire en profondeur, en petit train...".

Alors comment ne pas comprendre que ces attitudes aient pu frustrer certains propriétaires qui n'avaient pas encore vendu ?


Malgré l'enquête publique et les travaux préparatoires à l'élaboration du PLUi-H sur 4 années, la tâche fut complexe et l'harmonisation plus qu'impossible à vouloir uniformiser des villes radicalement différentes aussi bien dans leurs tissus urbains que dans leurs tissus économique et social. Alors certains ont trouvé des failles et s'y sont engouffrés à raison, en arborant principalement le non respect de la consommation des espaces verts et agricoles!!! En bref, une collectivité peut s’étaler, à condition que sa politique de densification sur les dix années à venir soit inférieure à celle conduite dans les dix dernières années, et n’implique pas la consommation de trop d’espaces naturels, agricoles ou forestiers. Et c'est précisément sur ce point que l' #annulationduPLUiH risque de se jouer car les méthodes de projection et de calcul sont remises en cause étant trop opaques. Par annulation du PLUi-H actuel de Toulouse Métropole, il faut bien mesurer les conséquences sur la production directe de logements et l'économie locale du BTP.


Pourquoi les promoteurs toulousains pourraient avoir du mal à faire face à cette potentielle annulation du PLUi-H ? Quelles conséquences à court et moyen terme pour le monde de l'immobilier?

Une décision d'annulation du PLUi-H marquerait un retour en arrière de 5 ans pour les règles de construction dans le sens où les 37 communes seraient à nouveau régies par leur propre PLU. En soit, ce ne serait qu'une nouvelle contrainte pour les promoteurs après l'annulation du BUN, l'élaboration du PLUi-H et les élections municipales mais en fait, la problématique est bien plus grande. En effet, l'appel n'étant pas suspensif, les conséquences directes et indirectes seraient multiples et potentiellement les suivantes:

  1. Annulation possible d'un permis de construire délivré sous le PLUi-H depuis le 11 avril 2019 dans la mesure où les règles du PLUi-H sont supérieures à celle du PLU de ladite commune. Cette possibilité semble s'opposer à la loi Elan qui vise la non démolition et annulation des ouvrages.

  2. Retour à zéro des dossiers en cours d'instruction pour les déposer à nouveau sous l'ancien PLU voire une double instruction PLU et PLUi-H en même temps.

  3. Remise en question de toutes les négociations foncières en cours et des potentielles signatures de promesse avec les vendeurs.

  4. Report de nombre de livraison de logements en VEFA induisant directement un manque de logements sociaux.

  5. Des retards d'ouvertures de chantiers pour beaucoup d'entreprises de bâtiment voire des arrêts de chantier dans le cas d'annulation de permis pour des programmes en cours de travaux.

En cas de décision finale à l'encontre du PLUi-H, la solution ne résiderait-elle pas dans une révision générale en intégrant immédiatement les points jugés opposables par le tribunal administratif quitte à sursoir sur certaines #ZAC ou #OAP le temps d'absorber la mutation? A l'heure ou le parc de logements à vendre est très faible, les stocks au plus bas et la demande très forte suite au #covid19, un tel coup d'arrêt pourrait représenter un décalage de production de plus de 10 000 logements sachant que la Métropole Toulousaine en consomme au moins 6 000 neufs par an.

Cette potentielle annulation n'ouvrirait-elle pas la porte à des procédures similaires dans de nombreuses métropoles déjà couvertes par un #PLUiH, #PLUH ou #PLUi telles que Paris, Lille ou Lyon .... ?

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