Etude ALT.... retour et fin ou le coup de grâce pour la densification au nord???

La fameuse #étudeALT (AucamvilleToulouseLaunaguet) devrait enfin être officiellement communiquée après avoir été tant attendue et recherchée dans les moindres supports à disposition pendant toute l'année 2020. A ce jour en intégration graphique sur les documents C4 sur le site de #ToulouseMetropole mais très discrète sur les différents réseaux sociaux ou professionnels, seules quelques personnes bien informées en connaissent la teneur et les prescriptions qu'elle contient (mini oap, orientations spécifiques d'aménagement). Non pas qu'elle ne soit pas mentionnée car elle l'est comme SAS (secteur Sursis A Statuer) mais elle plane sur la faisabilité des fonciers encore disponible sur les secteurs concernés. Cependant, elle suscite déjà bien des interrogations et des levées de boucliers pour les propriétaires fonciers impactés qui risquent de voir leurs biens extrêmement dévalués suite à l'affaiblissement de densité.

S'agissant à la base d'une problématique de gestion des flux circulatoires entre les 3 communes citées conformément à la délibération de Toulouse Métropole du 27 juin 2019 , l'étude #Alt au titre de l'article L424-1 du Code de l'Urbanisme est devenue une constellation de petites OAP (Opération d'aménagement programmée) ayant pour justification l'application littérale du PADD et du SCOT,du 27 avril 2017, validée officiellement le 16 mars 2020 par un arrêté de mise à jour du PLUi-H (bien que rien ne soit inscrit pour l'étude ALT dans le tableau d'évolution des procédures à cette date-p6).

Cette étude est un coup de massue pour les derniers propriétaires fonciers des secteurs concernés tout comme un frein au développement cohérent d'un urbanisme toujours plus hétérogène. L'instauration du sursis à statuer sur le périmètre ALT gèle non seulement les potentielles ventes liées à des programmes initialement basés sur le PLUi-H du 11 avril 2019 (soit seulement 2 mois avant la décision de ladite étude ALT!!!) mais surtout anéantit toute opération immobilière par une réduction de densité de plus de 70%....Pour exemple, en consultant le PLUi-H chemin de Croix Bénite, un foncier de 1600m2 se trouvant en secteur UM10 (9-L-40-30) pouvait développer un maximum de 40% de surface construite au sol sur 3 niveaux soit environ 1800m2 de SP (30/35 logements) alors qu'avec l'étude #ALT et l'application stricte du SCOT, la moyenne de 30 logements à l'hectare ne permettrait de faire que 6 à 7 logements.... Même si la densité maximale dictée par le PLUi-H ne peut être considérée comme référence, l'écart est dramatique.


D'autre part, le rendu final des axes urbains du secteur ALT ne pourra être achevé laissant un rythme hétérogène de façades alternant opérations de logements collectifs en R+2/R+3 et maisons maraichères, sans aucune logique architecturale. La juxtaposition non raisonnée engendre alors une impossibilité de lecture logique urbaine et en devient néfaste pour les quartiers concernés.


La première modification simplifiée du PLUi-H commencée le 18 janvier 2021 entérinera définitivement l'étude ALT sans aucune concertation publique en contradiction avec le principe même en vigueur. Elle ne figure nullement dans les points listés dans l'avis d'information. On peut tout de même s'interroger sur ces modifications ciblées qui interviennent rapidement alors que la préparation du PLUi-H a duré plus de 5 ans et nécessité de nombreuses réunions de concertation publique. Le plus compliqué dans les années à venir va être le devenir de toutes ces villas portées par des fonciers inexploitables surtout s'ils se trouvent de surcroît en bâtiments à préserver (bâtiment bleu). Le risque majeur est l'abandon de ces biens dont certains sont déjà indécents au profit de squats ou d'aires de décharge sauvage comme on peut déjà le constater.



Posts récents

Voir tout

Voici PLUI-H

Services PLUI-H

Les + PLUi-H

Mentions légales

notre éthique

évaluation foncière

faisabilité foncière

service presse

géolocalisation

médiation foncière

100% confidentiel

direct promoteurs

Liens sites utiles