La troisième ligne du métro toulousain...spéculation foncière ?

Mis à jour : 12 juin 2019

Approuvé le 5 juillet 2017 par le Comité Syndical de Tisséo-Collectivités, le tracé de la future 3ème ligne de métro automatique "Toulouse Aerospace Express" desservira la grande agglomération toulousaine d’ouest en est en 2025. Long de 27 km, le tracé est conçu pour garantir un accès durable, en quantité et en temps, aux zones majeures d’emplois, notamment celles du berceau de l’industrie aéronautique européenne. C'est un vecteur très important pour la localisation de nouveaux logements donc une énorme opportunité pour le développement foncier de nombre de promoteurs.


source: PLUi-H de Toulouse Métropole

Chaque station de métro devient alors un point d'ancrage rayonnant providentiel pour les promoteurs, friands de programme type étudiants ou autres... En effet, le nouveau règlement PLUi-H définit des secteurs de sous densité de parking autour des stations de métro ainsi que des dérogations potentielles diverses liées aux conditions de dessertes publiques ( page 22, titre 2 , paragraphe 3-3, alinéa 2 ,3 et 4 du PLUi-H de Toulouse Métropole ).

Maintenant que les stations ( 21 dont 3 déjà existantes ) et le tracé sont définitivement validés, on constate une forte activité prospective et commerciale sur les différents sites longeant la ligne 3. Ou certains verraient de l'anticipation ( voir de la réserve foncière ), les régulateurs de l'urbanisme craignent quand à eux une flambée des prix des fonciers et y voient une nécessité de gérer les enjeux. Il s'agit de trouver un point d'équilibre entre création de nouveaux logements, accélération des réseaux de desserte publics et l'attractivité des entreprises et sites profitant de cette nouvelle ligne. L'équation n'est pas simple d'autant que les prévisions de l'augmentation du coût du m2 à Toulouse dans les 5 ans va attiser l'appétit des promoteurs.


Tracé de la ligne 3 / source: Tisseo

Ainsi, la vice Présidente de Toulouse Métropole, Madame Annette LAIGNEAU a proposé de "fermer" certains secteurs à l'urbanisation privée en mettant en place des zones de sursis à statuer permettant une meilleure gestion qualitative et temporelle des programmes immobiliers ( source : La Dépèche du Midi ). Ces zones sont implantées le long du tracé de la ligne 3 et répertoriées comme telles dans le PLUi-H de Toulouse Métropole qui sera opposable en juin 2019.

Cette méthode a déjà été utilisée par le passé avec de bons résultats mais les promoteurs sont rompus à ce genre de situation et dégainent généralement l'arme fatale pour ce genre d'opération : le pacte de préférence, outils juridique qui leur permet d'optionner un terrain pour de nombreuses années, jusqu'à ce qu'il devienne constructible ou soit détaché de toute zone de sursis à statuer.


Au final, ne faut-il pas accepter le marché tel qu'il se crée et s'alimente afin d'éviter les zones de compression financière et foncière qui engendrent souvent des catastrophes architecturales et urbaines à l'heure de l'ouverture du robinet.....ou d'un changement de gouvernance politique !



=> pour aller plus loin, consulter notre carte du PLUi-H superposant les lignes de métro et les zonages.


Lire :

https://www.ladepeche.fr/article/2017/12/16/2705873-annette-laigneau-operateurs-peuvent-faire-importe-quoi.html



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