Densité maîtrisée vous dites ?

Mis à jour : janv. 26

Alors que le PLUi-H de Toulouse Métropole ne sera en application que depuis 2 ans en avril 2021 (applicable depuis le 11 avril 2019), les fiches d'orientation et les études complémentaires commencent à fleurir annonçant les potentielles modifications de la révision de ce dernier. Ce jeudi 18 janvier 2021 la 1ère modification simplifiée du PLUI-H entrait en vigueur pour les communes d'Aucamville, Balma, Colomiers, Gratentour, Pibrac et Toulouse. accéder à l'avis

Le fondement même du PLUi-H basé sur l'uniformisation des règles d'urbanisme pour 37 communes lui confère une dualité intrinsèque quand à l'application "stricte" des règles et leurs limitations raisonnées en fonction de l'environnement existant. Cette problématique somme toute logique et justifiable génère de nombreuses problématiques lorsqu'il s'agit de la mettre en application pour la délivrance des permis de construire. Ainsi, certains quartiers disposant d'importants fonciers ont connu une densification importante ces dernières années générant une perception négative de la part des riverains et observateurs. En effet, l'application des règles maximales du PLUi-H a conduit à des juxtapositions de constructions dénuées d'interactions entre elles et à une hétérogénéité architecturale; chaque promoteur cherchant à densifier au maximum sans se soucier de la compréhension visuelle et sensorielle finale, exploitant le moindre mètre carré à des fins commerciales. Cette densification verticale exempte de règles distancielles fortes capables de générer des espaces de respiration a conduit à un rejet de la notion de densification verticale et à une remise en question profonde de l'interprétation des règles du PLUi-H par les décideurs.

Ainsi, il n'est pas rare d'entendre aujourd'hui: "la règle n'est pas la norme" mais une interprétation maximale possible en fonction de différents critères urbanistiques et environnementaux". La crainte de laisser filer une densification uniquement régie par le PLUi-H et ses règles maximales a fait prendre des décisions importantes aux élus et responsables de l'urbanisme telles le sursis à statuer renforcé et les fiches d'orientation d'aménagement avant même toute modification actée du PLUi-H.

Cependant, il faut se demander si la problématique réside dans le fait de densifier ou d'organiser la densification en imposant des règles claires non dérogeantes qui permettraient de libérer des poumons verts tout en augmentant la capacité d'accueil et en offrant un meilleur accès aux services et infrastructures. L'interprétation des schémas ci-dessous permet à chacun de comprendre que les enjeux sont simples et que la mise en application des potentielles règles qu'ils traduisent ne serait pas plus compliquée que de trouver des arguments pour refuser des permis de construire.

On peut clairement constater que pour une parcelle identique et un même nombre de logements, on peut arriver à réduire de 60% les surfaces de voirie et multiplier par 2 la surface d'espace vert. La condition ? Accepter une densification verticale encadrée par de très forts prospects latéraux.... rien de plus ! Sans compter l'impact carbone.


source: étude sur la densification - FR Consulting

En multipliant ce raisonnement simple mais pas simpliste, on pourrait redonner des poumons verts, diminuer les voiries secondaires généralement sclérosées tout en conservant le même nombre de nouveaux habitants. Les promoteurs ne pourraient-ils pas investir plus de fonds dans la qualité architecturale et énergétique des constructions grâce à la libération de production et les communes pourraient alors limiter leurs obligations de services en les recentrant.


Quoiqu'il en soit, nous sommes très loin de ce type d'orientation mais les évènements récents et les nouvelles technologies en matière d'énergie et de transport ne nous permettront-elles pas de nous en rapprocher ? Devons-nous rester dans ce dogme constructif conservateur ou prendre des décisions fortes pour notre futur en replaçant l'humhainbitant et son bien-vivre au coeur du débat ?

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