Quels outils pour bien développer?conseils et astuces...1/5

Le développement foncier est à la genèse de tout projet immobilier et il doit être le plus qualitatif possible afin d'orienter aux mieux la faisabilité capacitaire. Il existe aujourd'hui de nombreuses sources de données et éléments à notre disposition pour ce faire encore faut-il savoir les interpréter et les mettre dans l'ordre. Le tout n'est pas d'accumuler les informations mais de les qualifier pour en extraire les contraintes et possibilités de développement. Voici quelques outils et adresses qu'il faut connaitre pour monter un bon dossier de développeur et mettre toutes les chances de son côté pour le faire valider en comité. Afin de ne pas trop charger en informations, cet article est constitué de 5 chapîtres distincts ayant chacun leur importance dans la bonne constitution d'un dossier mais il ne sera pas traité le plan de situation-localisation qui est aisément réalisable avec googlemaps, geofoncier ou googleearth.

1/ Maitriser les informations parcellaires et cadastrales


Les plateformes de qualification foncière tel #KELFONCIER ou #LINA ayant des extractions de cibles foncières ne seront pas évoquées dans le présent article pour la simple raison qu'avant d'avoir recours à ce type d'outils mieux vaut savoir en analyser les données. Le but n'est pas d'extraire une multitude de fonciers mais d'être apte à en décortiquer un correctement sous tous les aspects.


Tout d'abord, il faut démarrer par les bases qui sont les extractions cadastrales, les données géomètres et altimétriques et pour ce faire on peut:

source: cadastre.gouv.fr
  • accéder au cadastre par le site cadastre.gouv.fr qui permet d'extraire la fiche cadastrale, la référence parcellaire exacte, les mitoyennetés et éventuellement un fichier de points à exporter. On peut imprimer la fiche cadastrales avec le numéro de parcelle, l'adresse et la surface du bien (approximative) Attention toutefois, la représentation cadastrale n'a pas de valeur exacte et il peut y avoir des différences entre le plan géomètre et la cote mesurée. Ce document est un des plus important du dossier de faisabilité foncière et est à ce jour considéré comme une référence pour les Notaires et agents immobiliers.


source: geoportail.gouv.fr
  • accéder au site géoportail.gouv.fr pour obtenir des coupes sur la base de profils altimétriques afin de se faire une première idée sur les pentes, talus et ruptures présentes sur la parcelle. Il est possible de créer des traits de coupes dans n'importe quel sens afin de bien cribler le foncier. Même si ces informations ne sont pas cruciales à la genèse d'un dossier, elles doivent être prises en compte pour la faisabilité constructive donc dans le bilan initial décisionnel. A noter que l'on peut aussi retrouver sur ce site les données cadastrales couplées aux vues satellites ainsi que les azimuths utiles pour la conception de l'orientation des projets.


source: geofoncier.fr
  • accéder au site géofoncier.fr, administré par les géomètres experts permet de prendre connaissance d'éventuels dossiers géomètres proches de votre foncier cible et de récupérer des informations déjà relevées. C'est une plateforme assez complète qui propose une multitude d'informations dont les principales sont: l'état des risques, les bases BIASAS et BIASOS, le zonage PLU, des plans historiques (type Napoléonien...) mais aussi en redondance avec les 2 précédents site, le cadastre et les vues satellites. Ce site permet également de connaître les coordonnées du propriétaire foncier pourvu que l'on soit en possession des codes DGFP.


Les recherches cadastrales, altimétriques et géotechniques effectuées, il est possible de préparer le 1er chapitre concernant la situation du foncier et ses caractéristiques avant de rentrer dans l'analyse des règlements du PLUi-H ou PLU s'y appliquant en chapitre 2. Lors de cette première phase, on pourra dans certains cas constater que des fonciers limitrophes pourraient être greffés afin de developper un foncier de plus grande importance.


=> Les éléments à noter en synthèse de ce 1er chapitre sont:

  • référence parcellaire,

  • surface foncier,

  • orientation,

  • orientation accès,

  • pente du terrain,

  • nombre et type de voisins mitoyens (les recours...),

  • zonage règlementaire,

  • état des risques,

  • et éventuellement coordonnées propriétaire.


A SUIVRE.... Analyse du règlement; prospects,limites et hauteur (2/5)




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