Quels outils pour bien développer?conseils et astuces...2/5

2/5 Analyse du règlement; prospects, limites et hauteur :


Une fois la localisation faite et l'état des lieux périphérique établi, il convient de s'intéresser à la valeur intrinsèque du foncier donc à l'analyse du règlement s'y appliquant pour en tirer le maximum de matière. Pour cela, s'agissant des communes de #ToulouseMetropole, l'#urbanisme met à votre disposition un outils ultra simple et complet qui permet d'obtenir rapidement les informations nécessaires. Pour les autres, non soumises au PLUi-H, il faut aller chercher le plan de zonage puis le règlement s'y référant sans pouvoir d'un seul coup d'oeil balayer l'ensemble des informations. Pour l'instant nous traiterons uniquement le #PLUiH et les 37 communes concernées et nous verrons en chapitre 5 les cas particuliers.


source: pluih.carto.toulouse-metropole.fr/

La société SIG de cartographie CIRIL GROUP a fait un énorme travail de compilation de données permettant de découper le PLUi-H en 845 planches intégrant l'ensemble des données nécessaires à la valorisation foncière. En effet, il suffit de chercher une parcelle sur l'application de ToulouseMetropole ou d'en taper l'adresse dans la barre de recherche et l' application met en exergue toutes les données et références règlementaires liées au PLUi-H. On peut ensuite établir en pdf un bilan de la parcelle avec les liens principaux pour extraire les paramètres de conception à donner à l'architecte en charge de la faisabilité. Lorsque l'on acquiert une bonne maîtrise du règlement du PLUi-H, on arrive à vite lister ces paramètres en regardant simplement la synthèse déroulante.



Pour un développeur foncier, la donnée première sera le zonage qui permet de savoir immédiatement si la parcelle offre une bonne configuration spatiale et règlementaire. Ainsi, il sera simple de connaitre immédiatement la surface d'emprise au sol "faisable", la hauteur maximale autorisée et la surface pleine terre obligatoire. Ensuite en lisant les lignes successives, on peut compléter notre tableau d'informations avec les paramètres suivants: le nombre de stationnements imposés (secteur 1, 2, 3 et 4), le pourcentage de logements sociaux, la Taxe d'Aménagement Majorée (#TAM) si elle l'est, le périmètre Bâtiment de France (#ABF), les emplacements réservés et les éventuelles zones de #sursisastatuer. A partir de là, le dossier de faisabilité commence à être bien renseigné et il est possible de projeter une pré-étude capacitaire reprenant l'ensemble des contraintes. Il est toutefois conseillé de mesurer son envie de prendre le PLUi-H pour limite maximale et d'établir 2 bases de développement: une "bourrée" comme on dit et une intégrant une potentielle décote de 15 à 20% de #surfaceplancher que risque d'imposer l'instruction en #AVP. Pour les dossiers très importants ou sensibles, il sera même bon de travailler en tiroir avec 3 faisabilités dégressives pour être capable de toujours apporter une réponse vive et claire aux décideurs.




=> Les éléments à noter en synthèse de ce 2ème chapitre sont:

  • emprise au sol,

  • prospects en limite et sur rue,

  • hauteur maximale du projet,

  • nombre de stationnements,

  • surface pleine terre obligatoire,

  • pourcentage de logements sociaux,

  • taxe d'aménagement majorée ou normale,

  • secteur ABF ou non (important pour la durée d'instruction),

  • emplacements réservés,

  • zones de sursis à statuer,

  • zone N02 (récemment mis en place, pas à l'origine du. PLUi-H d'avril 2019).


A SUIVRE.... Modérer ses ambitions, ajuster la conception à l'environnement (3/5)




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