TOUT peut arriver au moment de la DIA...

Mis à jour : 17 nov. 2019


La Déclaration d'Intention d'Aliéner est une des pires choses qui puisse arriver pour le vendeur et le promoteur selon la position de la Collectivité ou de la Métropole. En effet, si ces dernières estiment que le foncier peut avoir un interêt pour des équipements publics alors elles se proposent de fait à l'acquisition et rien ne peut les en empêcher. Cette situation est certes regrettable pour le promoteur qui ne pourra développer d'opération sur le foncier du vendeur mais elle est dramatique pour le vendeur qui se retrouve alors pris au piège et contraint de vendre même si il ne veut plus......


Il faut bien comprendre qu'une fois la procédure de demande de D.I.A engagée ( formulaire cerfa 10072*02 généralement envoyé par le notaire vendeur en charge du dossier ), la machine est en marche et que la Collectivité a deux mois pour donner sa réponse concernant la préemption du bien. En l'absence de position auprès du notaire au delà des deux mois, le bien est libéré de toute obligation liée à la préemption et le vendeur peut continuer avec le promoteur signataire de la promesse de vente. A contrario, si la collectivité se positionne, il ne restera plus que la négociation financière pour le vendeur mais mieux vaut savoir que les prix proposés, basés sur les tarifs des Domaines sont plus que bas comparés aux offres promoteurs.... En effet, contrairement à une expropriation; procédure dans laquelle l'exproprié ne peut être considéré comme vendeur, la préemption se base sur le simple fait que le propriétaire à émis le souhait de vendre, donc de " sortir de sa propriété" de son fait.


Le propriétaire n'est donc pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix !!!



Chronologie de la procédure de préemption


I Une déclaration d’intention d’aliéner est envoyée à la mairie

  • Le vendeur - ou le notaire qu’il mandate, une fois l’avant-contrat signé - envoie une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) au service d’urbanisme de la mairie (du lieu de situation du bien), par lettre recommandée avec avis de réception (ou dépôt contre décharge), en quatre exemplaires, ou bien par courriel.

II La réponse de la mairie

  • La mairie a deux mois (à compter de la date de l’avis de réception postal ou électronique, ou de la décharge) pour décider, ou non, de préempter le bien, délai qui peut être prorogé de deux mois en cas de demande au vendeur de précisions complémentaires (DIA incomplète ou erronée).

  • L’avis préalable de France Domaine (service du ministère du Budget)

  • La mairie peut renoncer expressément à exercer son droit de préemption en notifiant son refus à tout moment au cours du délai des deux mois ;ne pas répondre dans les deux mois: son silence vaut renonciation à exercer son droit de préemption ;faire connaître son intention de préempter au propriétaire vendeur dans les deux mois (par lettre recommandée avec avis de réception, voie électronique, acte d’huissier ou contre décharge.

III La décision du propriétaire dont le bien est préempté Tout dépend si la mairie accepte, ou non, le prix figurant dans la DIA. - La mairie accepte le prix du vendeur. Sa décision vaut vente dès la notification au propriétaire. L’acte authentique, constatant le transfert de propriété, doit être conclu dans les trois mois de cette notification ; - La mairie propose un prix inférieur Le vendeur a deux mois pour réagir à compter de la réception de cette contre-offre.

- Le vendeur peut: accepter expressément le prix qui lui est proposé. Son accord vaut vente. L’acte authentique, constatant le transfert de propriété, doit être conclu dans les trois mois ;renoncer à l’opération, soit expressément, soit en s’abstenant de répondre dans les deux mois. S’il remet ensuite son bien sur le marché, la commune peut à nouveau exercer son droit de préemption ;négocier avec la mairie pour obtenir une contre-proposition plus élevée dans le délai de deux mois. S’il accepte ce nouveau prix, son accord vaut vente. L’acte authentique, constatant le transfert de propriété, doit être conclu dans les trois mois ;refuser expressément le prix qui lui est proposé, qu’il s’agisse du prix initial ou d’un nouveau prix.Faute d’accord amiable sur le prix, la mairie peut: renoncer à exercer son droit de préemption de manière expresse ou implicite (en ne saisissant pas le tribunal) ;saisir le juge pour faire fixer le prix.


IV La fixation du prix par le juge de l’expropriation

  • La mairie a quinze jours à compter du refus du vendeur pour saisir le juge de l’expropriation (juge auprès du tribunal de grande instance du lieu où est situé le bien) et le signifier au propriétaire. Passé ce délai, elle est réputée avoir renoncé à l’acquisition.

  • La mairie doit consigner une somme égale à 15 % de l’évaluation de France Domaine et en notifier le récépissé au juge et au propriétaire, dans les trois mois suivant la saisine du juge. Faute de quoi elle est réputée avoir renoncé à l’acquisition.

  • La mairie peut renoncer à préempter avant la fixation judiciaire du prix. Le propriétaire est alors libre de vendre au prix fixé dans la DIA.

  • Une fois le prix fixé par le juge, le vendeur et la commune ont: - un mois à compter de la notification du jugement pour faire appel ;- deux mois à compter de la décision définitive (délai d’appel expiré) pour accepter le prix fixé par le juge.Leur silence vaut acceptation et transfert de propriété au profit de la mairie.

  • Renoncer à l’opération est possible dans ce délai de deux mois: - à l’initiative du vendeur: la remise en vente ultérieure de son bien nécessite une nouvelle DIA ;- à l’initiative de la commune: elle doit attendre cinq ans à compter de la décision définitive pour exercer à nouveau son droit de préemption à l’égard du même propriétaire (selon le prix fixé par le juge et révisé selon l’indice du coût de la construction).

V Le paiement du prix

  • La commune qui préempte doit payer le prix du bien dans les six mois à compter de l’accord amiable ou de la décision définitive du juge.

  • Si elle ne paye pas, le propriétaire peut demander au juge la réalisation forcée de la vente ou la rétrocession de son bien. En cas de rétrocession, le propriétaire peut alors le vendre librement.


Comment se protéger contre la préemption ?


Une fois les bases posées pour la compréhension du fonctionnement de préemption liée à la D.I.A, il faut revenir en arrière, avant même la signature de la promesse de vente car c'est à ce moment précis que l'interlocuteur du vendeur, le promoteur doit faire preuve d'honnêteté et de professionnalisme.

En effet, il faut savoir que le formulaire cerfa 10072*02 part généralement de chez le Notaire vers la Collectivité rapidement après la signature de la promesse de vente.


Avant de signer la promesse de vente chez le Notaire se posent trois piliers à valider :

  • Prendre des informations discrètement en amont auprès de la Collectivité en s'appuyant sur le relationnel du promoteur sélectionné ( d'autant plus facile quand il s'agit d'un gros promoteur local qui produit beaucoup de logements donc gère nombre d'interlocuteurs et décideurs ) afin de savoir si le foncier est sensible ou pas: se rapprocher du Maire de quartier, échanger avec les services urbanisme et les élus.... Nous appellerons ce point "la prise d'informations".

  • Certains indicateurs permettent également d'appréhender la situation du foncier dans son environnement et d'en déduire d'éventuelles intentions de la Collectivité : Le quartier a-t-il déjà été fortement changé par de nombreux programmes immobiliers, y-a-t-il énormément de véhicule garés sur les trottoirs gênant la circulation, des équipements publics sont-ils en dépassement de capacité d'accueil....etc. Nous appellerons ce point "la connaissance du site"

  • Et le troisième point que certains novices du développement oublient souvent est la vérification des éventuelles modifications de PLU/PLUiH en cours de validation pouvant entrer en vigueur dans les deux ans. En effet, par un jeu subtil d'écriture du règlement d'urbanisme, des fonciers cibles des collectivités pour de futur opération d'aménagement ou d'agrandissement sont inscrits en emplacements réservés (voir notre article sur les emplacements réservés ) ce qui exclue toute préemption mais obligera tout de même le vendeur à baisser son prix et ce à moindre frais pour la Collectivité qui n'aura pas à débourser. ( voir le cas concret d'un de nos rédacteur Monsieur C.D ) Cette procédure déguisée évite aux Collectivité de sortir de l'argent et de l'immobiliser pendant plusieurs années pour de la réserve foncière. Nous appellerons ce point "la préemption gratuite"

Fort de ces 3 points, le promoteur doit être capable de donner un avis clair, argumenté et précis du risque et en tant que partenaire du vendeur qui lui a fait confiance, doit l'orienter sur la bonne décision.

-> Si les indicateurs, informations et modificatifs éventuels de PLU/PLUiH excluent fortement une possible préemption de la Collectivité, alors le promoteur peut déclencher la signature de la PUV chez Notaire.

-> En revanche, si le promoteur pense que son vendeur peut voir son foncier préempté, il doit en tant professionnel garantir le risque et l'en informer afin de stopper toute négociation et de ne pas aller signer la promesse de vente chez le notaire. Dans ce cas précis, il reste toutefois possible de signer la promesse de vente mais le Notaire doit retenir l'envoi de la DIA tant que le retour écrit de l'AVP n'a pas été reçu par le promoteur après que ce dernier ait exposé aux autorités d'instruction son projet et programme.Dans cette hypothèse, il faut avoir une totale confiance en le promoteur et son Notaire car le simple envoi de la DIA peut conduire à la catastrophe financière pour le vendeur.



La procédure du droit de préemption urbain a été modifiée dans le cadre de la loi Alur .

  1. Une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) étoffée - Terrains: le vendeur devra préciser dans la DIA l’existence d’une installation classée (soumise à autorisation ou à enregistrement) ayant été exploitée sur le terrain mis en vente. - La mairie aura deux mois à compter de la réception de la DIA pour demander la communication de documents permettant d’apprécier la consistance et l’état du bien. - Le délai de deux mois de réponse pourra être suspendu en cas de demande de documents (sauf si le délai restant à courir est inférieur à un mois, auquel cas la mairie dispose d’un mois pour se prononcer), ou lorsque la mairie demande à visiter le bien.

  2. De nouvelles modalités de paiement du prix - le délai légal de paiement par la commune au vendeur va être réduit à quatre mois. - le propriétaire sera libre de vendre si le délai n’a pas été respecté, la rétrocession par la commune du bien en cas de défaut de paiement du prix étant supprimée.

  3. Une décision de préempter notifiée plus largement La décision de préempter sera notifiée au vendeur, au notaire - à lui de transmettre l’information à l’éventuel locataire mentionné dans la DIA - et à l’acquéreur évincé (à supposer que son nom figure dans la DIA).



pour aller plus loin => Notaires.fr


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