Vendre seul ou à plusieurs voisins, existe-t-il une solution idéale ?

    Les fonciers importants et mono-propriétaire étant de plus en plus rares et la nécessité de développer des opérations supérieures à 80 logements inévitables pour compenser la contrainte sociale, les promoteurs sont induits à travailler en remembrement de parcelles. Cette procédure regroupant généralement entre 3 et 6 fonciers permet d'abolir les mitoyennetés réciproques et de proposer des prix intéressants aux vendeurs par l'optimisation de surface plancher, nonobstant la réduction du risque recours. Cependant, vendre à plusieurs comporte aussi des aspects négatifs à connaitre et à maîtriser pour se protéger et garantir une sortie positive de l'opération de remembrement. Etudions ci-après les conditions d'une opération de remembrement réussie et les éléments clefs à intégrer à la promesse de vente en concomitance.


1. Comprendre l'interêt de vendre à plusieurs propriétaires voisins:

  • Le remembrement de fonciers comme son nom l'indique est la somme de plusieurs parcelles afin de les fusionner juridiquement pour créer une assise foncière plus importante. Ainsi, comme le représentent les 2 croquis ci-dessous, en additionnant 5 fonciers de surfaces relativement modestes, il est possible de créer un foncier qui intéressera fortement les promoteurs immobiliers. En prenant la somme des capacités individuelles foncières il est impossible de développer autant de surface plancher qu'en regroupant les dites parcelles.

Le remembrement foncier / source: FR Consulting
  • Outre la création d'une plus grande surface, le remembrement foncier permet également d'annihiler les prospects de mitoyenneté ( distances imposées par le règlement d'urbanisme ) entre les différents vendeurs, valorisant respectivement la valeur extrinsèque de leur bien. En effet, si l'on considère un prospect standard de 4ml ( ou H/2 ) avec la limite de mitoyenneté, ce dernier est doublé dans le cas d'un fusionnement foncier; cela représente alors une bande constructible supplémentaire à exploiter de 8ml de largeur. En regardant précisément le schémas 1, on constate rapidement que la zone bleue représentant les prospects de mitoyenneté est une césure flagrante dans une opération. Le remembrement efface alors cette zone au profit d'une constructibilité maximale.

  • Le procédé de remembrement garanti enfin une solidarité entre les différents vendeurs se traduisant par une inertie collective dans l'acte de vente. C'est un élément rassurant pour le promoteur qui n'hésitera pas à monter un peu ses propositions et restreindre ses conditions de promesse de vente. Chacun se sentant alors porteur du projet global, prêt à convaincre son propre voisin d'y adhérer.


2. Comprendre les contraintes de vendre à plusieurs propriétaires voisins:

  • Comme nous l'avons expliqué ci-dessus, le remembrement foncier permet de valoriser les parcelles de chacun mais il peut aussi engendrer des dissensions entre les différents vendeurs si ces derniers ne comprennent pas l'interêt commun. Le plus grand facteur de discorde est l'argent car " mon terrain est plus grand que le tien ... " est un très mauvais argument qui pousse souvent les vendeurs à vouloir tirer la couverture individuellement. C'est pourquoi, les négociations doivent être traitées individuellement et les montants proposés doivent être confidentiels.

  • L'autre contrainte n'est pas pécuniaire mais temporelle car lors du montage d'une opération de promotion immobilière les délais sont en moyenne de 14 à 18 mois, ce qui peut freiner certains des vendeurs. Il peut arriver que plusieurs vendeurs soient pressés de vendre pour des raisons diverses et la seule solution réside alors dans la capacité du promoteur à porter ces fonciers, encore faut-il qu'il ait validé la sortie du programme complet en instruction.


3. Les points clefs à intégrer à la promesse unilatérale de vente et la procédure idéale :

  • Le premier principe à respecter est la signature individuelle et la clause de confidentialité réciproque afin qu'aucun montant ne fuite, risquant de compromettre l'opération.

  • Chaque promesse unilatérale de vente doit être rédigée en concomitance avec tous les autres vendeurs afin que l'unité et la solidarité soit forte.

  • La condition de non recours des tiers envers le projet ou un concomitant doit également être notifiée.

  • Le montant proposé pour la surface plancher global doit être mutualisé et non dissociable ce qui permet de répartir le montant éventuellement négocié sans tenir compte de la parcelle impactée par une éventuelle réduction de surface.


On peut donc conclure que le remembrement foncier est un procédé permettant de valoriser au mieux les fonciers vendeurs avec tout de même quelques précautions simples qu'il convient d'intégrer aux promesses de vente.


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